Abnahme
Mit der Abnahme erklärt die Bauherrschaft, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäss erstellt ist. Das ist kein formeller Schlusspunkt, sondern ein Einschnitt: Bis dahin trägt der Unternehmer das Risiko für seine Leistung, danach beginnt die Gewährleistungsphase. Abgenommen heisst dabei nicht mängelfrei – es heisst, dass festgestellte Mängel dokumentiert und eingeordnet sind.
Was sich mit der Abnahme verschiebt
- Nutzen und Gefahr gehen auf die Bauherrschaft über.
- Die Rügefristen für erkennbare Mängel beginnen zu laufen.
- Die Beweislast verschiebt sich – innerhalb der Rügefrist liegt sie üblicherweise beim Unternehmer.
- Die Schlusszahlung wird grundsätzlich fällig.
Weil an diesem einen Zeitpunkt mehrere Fristen anknüpfen, ist er auch terminplanerisch mehr als eine Markierung am Planende.
Wesentliche und unwesentliche Mängel
Nicht jeder Mangel verhindert eine Abnahme. In der Praxis wird unterschieden: Ein Mangel gilt als wesentlich, wenn er die Gebrauchstauglichkeit erheblich einschränkt, Sicherheits- oder Normanforderungen verletzt, eine zentrale Vertragsleistung betrifft oder wirtschaftlich erheblich ins Gewicht fällt. Dann ist das Werk nicht abnahmefähig.
Unwesentliche Mängel – etwa kleinere Oberflächenschäden oder fehlende Beschriftungen – hindern die Abnahme nicht. Sie werden protokolliert und mit einer verbindlichen Frist zur Behebung versehen. Ebenso zu unterscheiden sind Restarbeiten: eine noch nicht erbrachte Leistung ist kein Mangel.
Abnahme im Terminplan
Terminplanerisch ist die Abnahme kein einzelner Punkt, sondern eine Kette eigener Vorgänge mit Dauer: interne Vorbegehung, Vorabnahme, Mängelbehebung, Nachkontrolle, Schlussabnahme. Wer nur den Abnahmetermin setzt, plant die Zeit für alles davor nicht ein – und diese Zeit liegt am Ende des Projekts, wo Reserven regelmässig schon aufgebraucht sind.
Zu unterscheiden ist zudem die Teilabnahme klar abgegrenzter Werkteile – etwa Rohbau, Fassade oder etappenweise Wohnungsübergaben – von der Schlussabnahme des Gesamtwerks. Eine Teilabnahme löst die Fristen nur für ihren Abschnitt aus. Im Plan bedeutet das: Ein Projekt kann in einem Teil bereits in der Gewährleistung stehen, während anderswo noch gebaut wird.
Ein nachgeführtes, versioniertes Terminprogramm hält fest, wann welcher Abschnitt fertiggestellt und abgenommen wurde. Bei später auftretenden Mängeln ist das die Grundlage, um den Zeitpunkt einem Abschnitt zuzuordnen. Die rechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört in jedem Fall in fachkundige Beratung.