Realisierungsmodell
Das Realisierungsmodell bestimmt, an wen die Bauherrschaft vergibt: an einzelne Unternehmer je Gewerk, an einen Generalunternehmer, der die Ausführung gesamthaft übernimmt, oder an einen Totalunternehmer, der zusätzlich die Planung verantwortet. Die Wahl gilt gemeinhin als Frage von Kosten, Risiko und Einflussnahme. Sie ist ebenso eine Terminfrage.
Die Terminwirkung liegt vor dem Baustart
Zwischen dem Beginn der Ausschreibung und dem Start der Realisierung liegt eine Phase, die je nach Modell unterschiedlich lang ausfällt. Als Grössenordnungen aus der Ausbildungspraxis – nicht als Normwerte – werden genannt:
- Einzelunternehmer: rund 185 Arbeitstage bis zum Realisierungsstart.
- Generalunternehmer: rund 255 Arbeitstage.
- Totalunternehmer: rund 325 Arbeitstage.
Zwischen dem kürzesten und dem längsten Weg liegen damit rund 140 Arbeitstage – über ein halbes Jahr, bevor die erste Baustelleneinrichtung steht.
Woher die Spanne kommt
Aufschlussreich ist, dass die Differenz nicht überall entsteht. Das Erstellen der Ausschreibung dauert in allen drei Modellen etwa gleich lang – rund 75 Arbeitstage. Auseinander laufen zwei andere Phasen:
- Offertstellung: rund 25 Tage beim Einzelunternehmer, rund 70 beim General-, rund 100 beim Totalunternehmer – mit entsprechend mehr Fragerunden.
- Arbeitsvorbereitung: rund 40, 60 beziehungsweise 80 Tage.
Der Grund ist plausibel: Je mehr Verantwortung ein Anbieter übernimmt, desto mehr muss er vor der Offerte selbst durchdenken – und desto länger dauert es, bis er verbindlich rechnen kann. Die Zeit verschwindet nicht, sie verlagert sich von der Bauherrschaft zum Anbieter.
Was das für den Terminplan bedeutet
Wird ein Übergabetermin früh zugesagt und das Realisierungsmodell erst danach gewählt, kann eine Modellentscheidung den Plan nachträglich unhaltbar machen – ohne dass auf der Baustelle etwas schiefgeht. Deshalb gehört die Vorlaufphase in den Terminplan, nicht nur der Bauprozess: Ausschreibung, Offertstellung, Auswertung, Vergabe und Arbeitsvorbereitung sind eigene Vorgänge mit Dauer.
In Menira lässt sich diese Phase als eigener Abschnitt vor dem Baubeginn führen, sodass Vergabeweg und Bauablauf in einem Plan sichtbar bleiben.